房产契税怎么算？税率、免税与纳税时间

契税是房产交易里绕不开的一笔税，也是被误解最多的一笔。有人以为继承房产一定要交契税，有人以为只要是自己家住就不交，还有人拿着十几年前的《契税暂行条例》算税率。这三处都过时了——2021年9月1日起，《契税法》施行，原条例同时废止。

一、契税是什么，谁交

契税是以土地、房屋权属转移为征税对象，向承受方（买方、受赠方、承受方）征收的一种财产税。注意是承受方缴纳，卖方不交。

《契税法》第1条：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。

应税行为包括：土地使用权出让、转让；房屋买卖、赠与、互换；以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地房屋权属。继承不属于“转移”的应税行为，另有免税规定。

二、税率：法定3%至5%，上海适用3%

第3条：契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

上海适用的法定税率为3%。但个人购买住房在满足条件时可以享受减按优惠税率，见下文第五节。涉外继承人同样适用这一税率，办理路径见涉外房产继承。

三、计税依据怎么定

第4条区分了不同情形：

• 土地使用权出让、出售，房屋买卖：以土地、房屋权属转移合同确定的成交价格（含应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款）为计税依据
• 土地使用权互换、房屋互换：以所互换的土地使用权、房屋价格的差额为计税依据
• 土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移：以税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格为计税依据

实务中最常见的争议是“阴阳合同”。为少缴税做低网签价，税务机关有权按评估价核定，差额部分不仅要补税，还可能加收滞纳金。更麻烦的是，做低成交价会影响将来再次出售时的房屋原值认定，卖房时多缴的税往往超过当初省下的。

四、免征情形：继承与夫妻变更

第6条列举六项免征，与普通人关系最密切的是两项：

（四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。加名、减名、更名，只要在婚姻关系存续期间，免征契税。注意离婚析产同样适用，但需提供离婚协议或生效裁判文书。

（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。这里的关键词是“法定继承人”。

由此产生实务中最容易搞混的一条界线：

法定继承，免征契税。配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，以及代位继承的晚辈直系血亲，都属于法定继承人。

遗赠，不属于法定继承，应当缴纳契税。被继承人以遗嘱将房产赠与法定继承人以外的人（如侄子、外甥、朋友、保姆），属于遗赠，承受方需按3%缴纳契税。遗嘱要写成什么样才有效，可参见民法典规定的六种遗嘱形式。

遗嘱继承，免征契税。遗嘱指定的对象如果是法定继承人范围内的人，性质上是遗嘱继承而非遗赠，仍属第6条第五项的免税范围。

这三种情形的区分标准只有一个：承受人是否在法定继承人范围内，而不看有没有遗嘱。

五、个人购房的优惠税率

依据现行税收优惠政策，个人购买住房在符合条件时可按较低税率征收，判断要素有两个：房屋面积是否超过140平方米，以及该住房属于家庭唯一住房还是第二套住房。

以面积140平方米为分界：面积在140平方米及以下的，唯一住房与第二套住房均按1%征收；面积超过140平方米的，唯一住房按1.5%、第二套住房按2%征收。

家庭唯一住房的认定，以购房人、配偶及未成年子女名下住房套数为准，由税务部门通过不动产登记信息核查。第三套及以上住房不适用上述优惠，按法定税率3%征收。

这套政策近年经过多次调整，面积分界线与税率都变过。签约前应当向税务机关或经纪机构确认当期执行口径，不要按旧文件的记忆估算。

六、什么时候申报、什么时候缴

第10条：纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

第9条：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

两句话合起来理解：合同签订之日纳税义务已经产生，但实际申报缴纳是在办理产权登记之前。未缴纳契税的，不动产登记机构不予办理登记。

二手房交易中，契税通常在过户当日于交易中心税务窗口缴纳。新房由开发商代收代缴的情形较多，务必索要完税凭证，并核对凭证上的纳税人姓名与房屋信息。

七、继承房产之后再出售，税怎么算

继承环节：法定继承免征契税；继承人不是法定继承人范围内的（遗赠），按3%缴纳。个人所得税方面，继承本身不产生所得，不征个人所得税。增值税方面，继承不属于销售行为，不征增值税。办理节点与所需材料见房产继承手续。

再出售环节，与普通二手房交易一致，但有两个特殊点：

其一，购房时间按被继承人购房时间确定。这意味着“满二”“满五”的年限从上一手算起，继承后立即出售也可能满足免征增值税或个税的条件。

其二，房屋原值按继承前的购房原价确定。计算个人所得税时，可扣除的原值是当初的购房成本，而不是继承时的评估价。原值凭证缺失的，税务机关可能按核定征收方式处理，税负会明显上升。

因此，办理继承时应当尽可能保留被继承人的购房合同、发票、契税完税凭证。这些材料在十年后卖房时，可能直接决定税负高低。再出售环节的完整测算，可参见《继承的上海房子再出售：税费与满五唯一怎么算》。

八、五个常见误区

误区一：子女继承父母房产要交契税。法定继承免征，只有遗赠才征。

误区二：夫妻加名要交税。婚姻关系存续期间变更权属免征契税。

误区三：赠与比买卖省税。直系亲属间赠与，受赠方按3%缴纳契税，且赠与取得的房屋再出售时，原值按赠与前的成本认定，个税负担可能更重。多数情形下买卖反而更划算。买卖与赠与的完整税费对比，见上海二手房买卖全流程。

误区四：做低网签价可以省契税。核定征收会抹平这部分差价，还会影响日后原值认定。

误区五：契税可以拖到卖房时再交。不缴契税无法办证，没有产权证就无法出售，链条会在这里断掉。

九、办理时需要的材料

• 契税纳税申报表
• 买卖或赠与合同、继承的提供公证书或生效法律文书
• 承受方身份证明，家庭住房情况承诺或查询结果
• 婚姻状况证明（涉及夫妻变更或唯一住房认定时）
• 原产权证或不动产登记信息
• 委托办理的授权委托书

具体材料清单各区窗口略有差异，办理前可先通过“一网通办”查询或电话确认，避免来回补件。